주택담보대출 한도는 세 가지 규제를 각각 계산한 뒤 가장 낮은 값으로 결정됩니다. 하나만 통과해서는 소용이 없습니다.
- LTV(주택담보인정비율) — 집값 대비 빌릴 수 있는 비율. 집을 봅니다.
- DSR(총부채원리금상환비율) — 연 소득 대비 모든 대출의 연 원리금 비율. 사람을 봅니다.
- DTI(총부채상환비율) — 주담대 원리금 + 기타대출 이자를 소득과 비교. DSR로 대체되는 추세입니다.
LTV — 집값의 몇 %까지
2026년 기준 수도권 규제지역은 일반 40%, 비규제지역은 70%입니다. 생애최초는 우대를 받아 비규제 80%까지 가능합니다.
6억짜리 집을 비규제지역에서 산다면 LTV 70% = 4억 2,000만원까지 빌릴 수 있다는 뜻입니다. 나머지 1억 8,000만원은 현금으로 준비해야 합니다.
DSR — 소득이 감당할 수 있는가
연 소득에서 모든 대출의 연간 원리금이 차지하는 비율입니다. 은행 40%, 2금융권 50%가 상한입니다.
연 소득 5,000만원이면 은행 기준 연간 원리금이 2,000만원을 넘을 수 없습니다. 월로 치면 약 167만원. 이 안에서 30년 만기 대출을 역산하면 빌릴 수 있는 금액이 나옵니다.
중요한 건 모든 대출이 합산된다는 점입니다. 학자금, 마이너스 통장, 자동차 할부, 카드론이 있으면 그만큼 주택대출 한도가 줄어듭니다. 집을 사기 전에 기존 대출을 정리하는 게 한도를 늘리는 가장 확실한 방법인 이유입니다.
스트레스 DSR — 실제보다 높은 금리로 심사합니다
금리가 오르면 상환 부담도 커집니다. 그래서 심사할 때는 실제 금리에 가산금리를 더한 값으로 계산합니다. 이걸 스트레스 금리라고 합니다.
- 수도권 — 3.0%p 가산 (스트레스 DSR 3단계)
- 지방 — 0.75%p 가산 (2026년 12월까지 완화 적용, 이후 원복 예정)
실제 금리가 4%여도 수도권이라면 7%로 계산해 한도를 정합니다. 같은 소득이라도 한도가 눈에 띄게 줄어드는 이유가 여기 있습니다. 지방 주담대 한도가 상대적으로 덜 깎이는 것도 가산폭 차이 때문입니다.
정리하면
집값이 높아도 소득이 낮으면 DSR에서 막히고, 소득이 높아도 규제지역이면 LTV에서 막힙니다. 내 한도를 막는 게 어느 쪽인지에 따라 해법이 달라집니다.
- LTV에서 막힌다 → 현금을 더 모으거나, 비규제지역·생애최초 요건을 활용
- DSR에서 막힌다 → 기존 대출을 줄이거나, 만기를 늘리거나, 소득을 합산(맞벌이)